AI 제미나이와 함께 하는 부동산 공부 부동산 시장론 (시장, 입지 및 지대론 등)
AI 제미나이와 함께 하는 부동산 공부 부동산 시장론 (시장, 입지 및 지대론 등)
공인중개사 시험 대비 「부동산 시장론」 핵심 요약본
I. 부동산 시장의 특성 및 기능
부동산 시장은 일반 상품 시장과는 다른 여러 특징을 가집니다. 이 특징들은 토지의 자연적 특성(부동성, 부증성, 개별성 등)에서 비롯됩니다.
- 시장의 국지성: 부동성 때문에 특정 지역에 한정되는 지역 시장으로 존재합니다. (예: 제주시 부동산 시장, 서귀포시 부동산 시장)
- 수급(수요와 공급) 조절의 곤란성: 짓는 데 오래 걸려 공급 조절이 어렵고(공급의 비탄력성), 이로 인해 단기적으로 가격이 왜곡되기 쉽습니다.
- 거래의 비공개성(은밀성): 거래 정보가 사적으로 이루어져 정보 획득이 어렵고, 이로 인해 정보의 비대칭 문제가 발생합니다.
- 상품의 비표준화성: 개별성 때문에 모든 부동산이 달라 상품을 표준화하기 어렵습니다.
- 과다한 법적 제한과 자금의 유용성: 정부의 정책 및 법적 규제가 많으며, 고가이기 때문에 대출 등 금융의 영향을 크게 받습니다.
▶️ 효율적 시장 이론 (★★ 단골 출제) 정보가 시장 가치에 얼마나 빠르게 반영되는가에 따라 시장을 구분합니다.
| 반영된 정보 | 과거의 정보 | 과거 + 현재 공표된 정보 | 과거 + 현재 + 내부(사적) 정보 |
| 초과이윤 획득 | 현재 또는 내부 정보를 이용하면 가능 (기술적 분석 무용) | 내부 정보를 이용해야만 가능 (기본적 분석 무용) | 불가능 (완전한 이상적 시장) |
| 부동산 시장 | 대부분의 부동산 시장은 준강성의 특징을 보임 |
▶️ 기출문제 포인트: "준강성 효율적 시장에서는 현재 공표된 정보를 이용해 초과이윤을 얻을 수 있다. (X)" 와 같이 각 시장에서 어떤 정보로 초과이윤을 얻을 수 있는지를 정확히 묻습니다.
II. 지대론 (地代論) : 학자별 핵심 정리 (★★★ 매우 중요)
'지대(땅값)가 왜 발생하는가?'에 대한 여러 학자들의 이론입니다. **'학자 - 이론명 - 핵심 원인'**을 반드시 연결해야 합니다.
| 리카도 | 차액지대설 | 토지의 비옥도 차이, 수확체감 | - 비옥한 땅에서 적은 생산비로 더 많이 수확하기 때문<br>- 한계지(최열등지)에서는 지대가 발생하지 않음 |
| 마르크스 | 절대지대설 | 토지의 사적 소유 그 자체 | - 토지 소유자가 요구하기 때문에 발생<br>- 한계지에서도 지대 발생 |
| 튀넨 | 위치지대설<br>(입찰지대설) | 도심까지의 수송비(운송비) 절약분 | - 지대 = 생산물 가격 - 생산비 - 수송비<br>- 도심에 가까울수록 수송비가 절약되어 지대가 높아짐 |
| 알론소 | 입찰지대론 | 토지이용자가 지불하고자 하는 최대 금액 | - 튀넨 이론을 도시에 적용, 확장<br>- 입찰지대곡선은 우하향함 |
| 마셜 | **준(準)**지대 | 단기적으로 공급이 고정된 기계, 기구 등 | - 토지가 아닌 기계 등에서 발생하는 일시적인 소득 |
III. 도시공간구조론 및 입지론
도시가 어떤 형태로 성장하고, 상업시설은 어디에 자리 잡는가에 대한 이론입니다.
(1) 도시공간구조론 (학자-이론-키워드 짝짓기)
| 버제스 | 동심원 이론 | - 시카고를 배경으로 한 가장 오래된 모델<br>- 침입, 경쟁, 천이 등 생태학적 용어 사용<br>- 순서: 중심업무지구(CBD) → 점이지대 → 저소득층 → 고소득층 ... |
| 호이트 | 선형 이론<br>(부채꼴 모양) | - 교통망, 교통의 축을 따라 도시가 성장<br>- 고급주택지가 주요 교통로를 따라 쐐기 모양으로 확장 |
| 해리스 & 울만 | 다핵심 이론 | - 도시의 핵심이 하나가 아닌 여러 개(다핵)<br>- 동종 활동은 모이고(집적), 이종 활동은 분산됨 |
(2) 상업입지론
- 크리스탈러 - 중심지 이론: '중심지'가 유지되기 위한 조건으로 **'재화의 도달범위'**와 **'최소요구치'**의 관계를 설명.
- 레일리 - 소매인력법칙: 두 도시의 상거래 흡인력은 인구에 비례하고, 거리의 제곱에 반비례한다.
- 컨버스 - 분기점 모형: 두 도시 간 상권의 경계 지점을 찾는 데 초점.
- 허프 - 확률 모형: 소비자가 특정 쇼핑센터에 갈 확률은 매장 규모(면적)에 비례하고, 거리에는 반비례한다.
▶️ 시장론 최종 공략 팁
시장론 파트는 결국 암기 싸움입니다. 특히 지대론과 도시공간구조론은 각 학자들이 주장한 이론의 이름과 그 이론을 대표하는 핵심 단어(비옥도, 수송비, 교통망, 다핵 등)를 정확히 연결하는 연습만 충분히 하시면 무조건 맞힐 수 있는 점수 밭입니다.
네, 알겠습니다. 「부동산 시장론」 파트의 핵심 이론을 잘 이해하셨는지 점검할 수 있는 실전 예상 문제 5개를 만들어 드리겠습니다.
문제를 풀어보신 후 아래 정답과 해설을 확인해 보세요.
부동산 시장론 예상 문제 (5문항)
1. 부동산 시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동성으로 인해 공간적 범위가 한정되는 국지적 시장이 형성된다. ② 거래의 비공개성으로 인해 정보 획득이 어렵고 정보의 비대칭성이 나타난다. ③ 상품의 개별성으로 인해 표준화가 어려워 대체 가능성이 낮다. ④ 수요와 공급의 조절이 용이하여 단기적으로 균형가격을 형성하는 경향이 있다. ⑤ 고가의 상품이므로 자금 조달 가능성이 시장에 큰 영향을 미친다.
2. 효율적 시장 이론에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 강성 효율적 시장에서는 오직 내부 정보를 통해서만 초과이윤을 얻을 수 있다. ② 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석을 통해 안정적인 초과이윤 획득이 가능하다. ③ 준강성 효율적 시장에서 투자자가 미공표된 내부 정보를 이용하여 초과이윤을 얻을 수 있다. ④ 정보가 지체 없이 가치에 반영된다는 점에서 부동산 시장은 대부분 강성 효율적 시장에 해당한다. ⑤ 준강성 효율적 시장은 공표된 정보까지만 반영되므로, 과거 정보를 분석하면 초과이윤을 얻을 수 있다.
3. 지대론에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 리카도의 차액지대설에 따르면, 지대는 토지의 사적 소유 자체에서 발생하며 한계지에서도 발생한다. ② 마르크스의 절대지대설은 토지의 비옥도 차이가 지대를 결정하는 가장 중요한 요인이라고 보았다. ③ 튀넨의 위치지대설에 따르면, 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따른 수송비의 차이로 인해 지대의 차이가 발생할 수 있다. ④ 알론소의 입찰지대론에서 입찰지대곡선은 도심으로부터 외곽으로 이동함에 따라 우상향한다. ⑤ 튀넨에 따르면, 도심으로부터 거리가 멀어져 수송비가 증가할수록 지대는 상승한다.
4. 도시공간구조론에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 버제스의 동심원 이론은 도시의 성장이 중심업무지구(CBD)에서 동심원상으로 확대된다고 보았다. ② 호이트의 선형 이론은 도시 성장에 있어 주요 교통망의 역할을 강조하였다. ③ 해리스와 울만의 다핵심 이론은 도시의 성장이 단일한 핵심이 아닌 여러 개의 전문화된 핵심을 중심으로 이루어진다고 주장했다. ④ 버제스의 동심원 이론에 따르면, 점이지대는 중심업무지구와 고소득층 주거지대 사이에 위치한다. ⑤ 호이트의 선형 이론에 따르면, 주택 가격의 지불 능력이 높은 고소득층의 주거지가 도시 성장을 주도한다.
5. 상업입지론에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 레일리의 소매인력법칙은 두 도시의 상권 흡인력이 인구에 반비례하고 거리의 제곱에 비례한다고 본다. ② 허프의 확률 모형은 두 상권의 경계 지점을 확인하는 데 유용하다. ③ 컨버스의 분기점 모형은 소비자의 행태나 특성에 따라 공간을 구분한다. ④ 크리스탈러의 중심지 이론에서 '최소요구치'란 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 고객 수를 의미한다. ⑤ 크리스탈러는 재화의 도달 범위가 최소요구치보다 작아야 중심지가 성립한다고 보았다.
정답 및 해설
- 정답 ④
- 부동산은 신규 공급에 시간이 오래 걸리므로 수요와 공급의 조절이 곤란하며, 이로 인해 단기적으로 가격 왜곡이 발생하기 쉽습니다.
- 정답 ③
- 준강성 효율적 시장은 과거와 현재 공표된 정보까지 반영되어 있으므로, 오직 아직 공표되지 않은 내부 정보를 통해서만 초과이윤을 얻을 수 있습니다. ① 강성에서는 초과이윤 획득이 불가능합니다. ② 약성에서는 기술적 분석으로 초과이윤 획득이 불가능합니다. ④ 부동산 시장은 주로 준강성 시장으로 간주됩니다. ⑤ 준강성 시장에서는 과거 정보 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없습니다.
- 정답 ③
- 튀넨의 위치지대설은 비옥도가 같아도 도심까지의 거리에 따른 수송비 차이가 지대를 결정한다는 것이 핵심입니다. ①은 마르크스의 이론, ②는 리카도의 이론입니다. ④ 입찰지대곡선은 우하향합니다. ⑤ 수송비가 증가하면 지대는 하락합니다.
- 정답 ④
- 버제스의 동심원 이론에서 점이지대는 중심업무지구(CBD)와 저소득층 주거지대 사이에 위치합니다.
- 정답 ④
- 크리스탈러의 중심지 이론에서 '최소요구치'는 중심지 기능을 유지하는 데 필요한 최소한의 인구 또는 고객 수를 의미하며, '재화의 도달범위'는 중심지가 제공하는 서비스가 도달할 수 있는 최대 거리를 뜻합니다. ① 인구에 비례, 거리의 제곱에 반비례입니다. ②는 컨버스 모형, ③은 소비자 분포 기법 등과 관련됩니다. ⑤ 재화의 도달 범위가 최소요구치보다 커야 중심지가 성립합니다.