AI 제미나이와 공인중개사 시험 대비 「이용·개발·관리·마케팅」 최종 정리 노트
PART 1. 부동산 이용 및 개발 (약 2~3문제)
(1) 부동산 이용
- 집약적 이용 vs 조방적 이용: 토지에 노동과 자본을 많이 투입하면 집약적(고층 건물), 적게 투입하면 조방적(농지, 임야). 도심에 가까울수록 집약도가 높아집니다.
- 직주분리 vs 직주근접: 직장과 주거지가 분리되는 현상(직주분리)의 원인은 도심 환경 악화, 높은 지가, 교통 발달 등입니다. 최근에는 삶의 질 중시, 교통 체증 등으로 다시 직주근접 현상이 나타나고 있습니다.
(2) 부동산 개발 (★★★ 매우 중요) 개발의 주체와 방식에 따른 종류를 구분하는 것이 핵심입니다.
- 민간 개발 방식 비교 (★★★★★)
| 자체 개발 사업 | 토지소유자가 직접 모든 것을 다 함 (자금 조달, 건설, 분양) | - | (장점) 개발이익 전부 귀속. (단점) 위험이 매우 큼. |
| 지주 공동 사업 | 토지 제공 | 자금 및 노하우 제공, 건설 | 토지소유자와 개발업자가 이익을 공유하고 위험을 분산. (등가교환방식, 사업위탁방식 등이 여기에 속함) |
| 사업수탁(위탁) 방식 | 토지 소유권 유지 | 사업 전반 대행, 수수료 취득 | - 개발 명의는 토지소유자. <br>- 이익은 토지소유자에게, 개발업자는 수수료만 받음. |
| 토지신탁 방식 | 토지를 신탁회사에 형식적으로 이전 | 자금조달 및 개발 주체, 수수료 취득 | - 개발 명의는 신탁회사. <br>- 이익은 수익증권 형태로 토지소유자(수익자)에게. |
- 민간투자사업(SOC) 방식
| BTO (Build-Transfer-Operate) | 민간이 건설(B)하고 소유권을 정부에 이전(T)한 뒤, 일정 기간 **운영권(O)**을 획득하여 수익 창출 (예: 민자 고속도로, 터널) |
| BTL (Build-Transfer-Lease) | 민간이 건설(B)하고 소유권을 정부에 이전(T)한 뒤, 정부에 시설을 **임대(L)**하여 임대료를 받아 투자비 회수 (예: 학교, 도서관, 기숙사) |
▶️ 일타강사 Tip: 사업수탁방식과 토지신탁방식의 가장 큰 차이는 **"소유권 이전 여부"**입니다. 사업수탁은 소유권이 그대로, 토지신탁은 신탁회사로 이전됩니다. "신탁" 나오면 "소유권 이전"을 바로 떠올리십시오!
PART 2. 부동산 관리 (약 1~2문제)
관리의 내용(업무 범위)과 주체를 구분하는 것이 전부입니다.
(1) 관리의 3가지 영역 (내용에 따른 구분)
| 업무 성격 | 가장 적극적, 상위 수준 | 중간 수준 | 가장 소극적, 기술적 유지 |
| 주요 업무 | - 부동산 매입/매각<br>- 포트폴리오 관리<br>- 투자 리스크 관리<br>- 부의 극대화 | - 임대차 활동 및 계약<br>- 임대료 수납, 비용 지출<br>- 건물 가치 유지 | - 설비 운전 및 보수<br>- 에너지 관리<br>- 방범, 방재, 청소 |
(2) 관리의 3가지 방식 (주체에 따른 구분)
| 특징 | 소유자가 직접 관리 | 전문가에게 전부 맡김 | 자가에서 위탁으로 가는 과도기적 방식. 필요한 부분만 선별 위탁. |
| 장점 | - 높은 통제력, 기밀유지 유리<br>- 의사결정 신속 | - 관리의 전문성, 효율성<br>- 소유자는 본업에 전념 | - 두 방식의 장점 활용 |
| 단점 | - 관리의 비전문성, 매너리즘<br>- 관리 업무에 얽매임 | - 기밀유지 불리<br>- 관리 소홀 가능성 | - 책임소재 불분명<br>- 문제 발생 시 책임 전가 |
▶️ 일타강사 Tip: 관리 파트는 상식선에서 풀립니다. 자산관리(AM)가 포트폴리오, 매입/매각 등 가장 거시적이고 적극적인 관리라는 점, 그리고 혼합관리의 최대 단점이 **'책임소재 불분명'**이라는 점만 기억하면 거의 다 맞힙니다.
PART 3. 부동산 마케팅 (약 1문제)
마케팅 전략 3가지를 구분하는 문제가 나옵니다.
| 시장점유 마케팅 | 공급자 중심 전략 | STP 또는 4P Mix 전략 사용<br>• STP: 시장세분화(S)-표적시장선정(T)-차별화(P)<br>• 4P: 제품(Product)-가격(Price)-유통경로(Place)-판매촉진(Promotion) |
| 고객점유 마케팅 | 소비자 중심 전략 | AIDA 원리 적용<br>• 소비자의 구매의사결정 과정에 맞춰 접근<br>• Attention(주의) → Interest(관심) → Desire(욕망) → Action(행동) |
| 관계 마케팅 | 소비자+공급자 관계 중심 | - 공급자와 소비자 간의 장기적이고 지속적인 관계 중시<br>- 브랜드, 커뮤니티 등을 활용 |
이용·개발·관리·마케팅 족집게 문제 (5문항)
1. 민간 부동산 개발 방식에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 자체 개발 사업은 사업의 위험성이 높아 위기관리 능력이 요구된다. ② 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 위험을 분산하는 효과가 있다. ③ 토지신탁방식에서는 토지 소유권이 형식적으로 신탁회사에 이전되어 개발이 진행된다. ④ 사업수탁방식은 개발사업의 명의가 개발업자의 명의로 진행된다. ⑤ 등가교환방식은 토지소유자가 제공한 토지 가격과 개발업자의 건축자금을 교환하여 이익을 배분하는 방식이다.
2. 다음 중 부동산 관리의 여러 방식에 대한 설명으로 옳은 것은? ① 자가관리 방식은 위탁관리 방식에 비해 관리의 전문성이 높다. ② 위탁관리 방식은 자가관리 방식에 비해 기밀유지에 유리하다. ③ 혼합관리 방식은 문제 발생 시 책임소재가 명확하다는 장점이 있다. ④ 시설관리(FM)는 부동산의 포트폴리오를 관리하여 부의 극대화를 목표로 하는 적극적 관리이다. ⑤ 자산관리(AM)는 부동산의 가치 증진을 위한 매입, 매각, 재투자 결정 등을 포함한다.
3. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 시장점유 마케팅은 AIDA 원리를 바탕으로 소비자의 심리적 접점을 공략한다. ② 4P Mix 전략에서 Place(유통경로) 전략은 분양대행사나 중개업소를 활용하는 것을 포함한다. ③ 고객점유 마케팅의 STP 전략은 시장을 세분화하고 표적시장을 선정하는 것을 의미한다. ④ 관계 마케팅은 일회성 거래를 통해 공급자의 단기적 이윤 극대화를 추구한다. ⑤ 아파트 단지 내 커뮤니티를 활성화하여 입주민의 만족도를 높이는 것은 시장점유 마케팅에 해당한다.
4. 민간투자사업(SOC) 방식에 대한 설명으로, 다음 <보기>가 설명하는 방식은?
< 보 기 >
민간 사업자가 자신의 자금으로 사회기반시설을 건설(Build)한 후, 해당 시설의 소유권을 정부에 이전(Transfer)하는 대가로 일정 기간 시설 운영권을 부여받아 통행료나 사용료를 징수하여 투자금을 회수하는 방식이다. (예: 민자 고속도로, 터널)
① BTO (Build-Transfer-Operate) ② BTL (Build-Transfer-Lease) ③ BOT (Build-Operate-Transfer) ④ BOO (Build-Own-Operate) ⑤ BLT (Build-Lease-Transfer)
5. 다음 중 부동산 개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 법률적 위험이란 토지이용규제나 건축허가 등 공법적 측면과 소유권 관계 등 사법적 측면의 위험을 말한다. ② 시장 위험이란 개발된 부동산이 시장 상황의 변화로 인해 분양되지 않거나 임대되지 않을 위험을 말한다. ③ 워포드(Wofford)는 부동산 개발 위험을 법률적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 구분하였다. ④ 개발사업 기간의 단축은 비용 위험을 줄이는 데 기여할 수 있다. ⑤ 일반적으로 부동산 개발사업은 '기획 → 타당성 분석 → 부지 매입 → 건설 → 마케팅'의 순서로 진행되는데, 이 중 마케팅 단계가 가장 위험 부담이 크다.
정답 및 해설
- 정답 ④
- 사업수탁방식의 개발 명의는 토지소유자입니다. 개발업자는 사업 대행에 따른 수수료만 받을 뿐입니다. 개발 명의가 개발업자(신탁회사)로 넘어가는 것은 토지신탁방식입니다.
- 정답 ⑤
- **자산관리(AM)**가 포트폴리오 관리, 매입/매각 결정 등 가장 상위 수준의 적극적 관리입니다. ① 전문성은 위탁관리가 높습니다. ② 기밀유지는 자가관리가 유리합니다. ③ 혼합관리는 책임소재가 불분명한 것이 최대 단점입니다. ④는 자산관리(AM)에 대한 설명입니다.
- 정답 ②
- 4P 중 **Place(유통경로)**는 고객에게 상품을 전달하는 경로를 의미하므로 분양대행사나 중개업소 활용이 여기에 해당합니다. ① AIDA는 고객점유 마케팅입니다. ③ STP는 시장점유 마케팅입니다. ④ 관계 마케팅은 장기적 관계를 중시합니다. ⑤는 관계 마케팅의 예시입니다.
- 정답 ①
- 건설(B) → 소유권 이전(T) → 운영권 획득(O)의 순서이므로 BTO 방식이 맞습니다. BTL은 운영권 대신 정부에 임대(L)하여 수익을 얻는 방식입니다.
- 정답 ⑤
- 부동산 개발사업에서 위험 부담이 가장 큰 단계는 불확실성이 가장 높은 초기, 즉 기획 및 타당성 분석 단계입니다. 마케팅 단계는 이미 건설이 완료된 후이므로 상대적으로 위험이 적습니다.